Mercado de Locação em Cuiabá
Aluguel em Cuiabá cai 0,19% em setembro, mas acumula alta de 7,48% em 12 meses, aponta FipeZAP
O preço anunciado de apartamentos residenciais para locação em Cuiabá caiu 0,19% em setembro de 2026, segundo o Índice FipeZAP de Locação Residencial. É uma mudança de direção em relação a agosto, quando os preços haviam subido 0,27%.
Apesar do recuo mensal, o mercado acumula alta de 4,96% em 2026 e de 7,48% nos últimos 12 meses. O preço médio anunciado ficou em R$ 48,90 por metro quadrado.
Por AluguelCuiabá.com.br • Análise com base no Informe FipeZAP de Locação Residencial — Setembro de 2026
Resumo do aluguel em Cuiabá em setembro
- Queda de 0,19% em setembro de 2026.
- Valorização acumulada de 4,96% em 2026.
- Alta de 7,48% nos últimos 12 meses.
- Preço médio de R$ 48,90/m².
- Rental yield estimado de 0,68% ao mês e 8,18% ao ano.
- Segunda maior rentabilidade entre as 22 capitais monitoradas, atrás de Recife.
- Duque de Caxias lidera os preços entre as regiões representativas: R$ 61,00/m².
Aluguel em Cuiabá recuou em setembro
Depois de subir 0,27% em agosto, o Índice FipeZAP de Cuiabá registrou queda de 0,19% em setembro. Isso não significa que todos os imóveis ficaram mais baratos, mas que o índice de preços anunciados recuou no conjunto monitorado.
O movimento foi diferente da média nacional do FipeZAP, que subiu 0,52% em setembro. No mesmo mês, o IPCA avançou 0,82% e o IGP-M, 1,57%. Entre as 22 capitais monitoradas, somente Brasília (-0,53%), Cuiabá (-0,19%) e Aracaju (-0,16%) tiveram queda mensal.
Setembro
-0,19%
Acumulado 2026
+4,96%
12 meses
+7,48%
Preço médio
R$ 48,90/m²
Principais números do aluguel em Cuiabá
| Indicador | Setembro/2026 |
|---|---|
| Amostra analisada | 2.840 anúncios |
| Variação mensal | -0,19% |
| Acumulado em 2026 | +4,96% |
| Últimos 12 meses | +7,48% |
| Preço médio | R$ 48,90/m² |
| Rental yield | 0,68% a.m. / 8,18% a.a. |
O que mudou de agosto para setembro?
A comparação entre os dois informes evidencia a inversão da variação mensal: de +0,27% em agosto para -0,19% em setembro. O preço médio passou de R$ 48,99/m² para R$ 48,90/m².
| Indicador | Agosto/2026 | Setembro/2026 |
|---|---|---|
| Variação mensal | +0,27% | -0,19% |
| Acumulado no ano | +5,16% | +4,96% |
| Acumulado em 12 meses | +8,80% | +7,48% |
| Preço médio | R$ 48,99/m² | R$ 48,90/m² |
| Rentabilidade anual | 8,28% a.a. | 8,18% a.a. |
O acumulado de 12 meses passou de 8,80% para 7,48%. Portanto, a valorização anual continua positiva, mas perdeu força. A queda de setembro não apaga os aumentos registrados ao longo do período.
Cuiabá mantém a segunda maior rentabilidade entre as capitais
Mesmo com a redução do preço médio anunciado, Cuiabá permaneceu em destaque no rental yield, que relaciona o aluguel estimado ao preço de venda dos imóveis. O indicador foi de 0,68% ao mês e 8,18% ao ano em setembro.
Entre as 22 capitais acompanhadas pelo FipeZAP, Cuiabá ficou atrás apenas de Recife. A média do índice, considerando as 36 cidades, foi de 6,13% ao ano.
Recife: 8,30% a.a.
Cuiabá: 8,18% a.a.
Belém: 8,15% a.a.
Natal: 8,03% a.a.
Manaus: 7,94% a.a.
São Luís: 7,48% a.a.
Porto Alegre: 7,36% a.a.
Média FipeZAP (36 cidades): 6,13% a.a.
Atenção: o rental yield é uma estimativa estatística, não o rendimento líquido garantido de um imóvel. Vacância, impostos, manutenção, condomínio não recuperável e custos de aquisição podem reduzir o retorno efetivo.
Regiões de Cuiabá com maior preço médio de aluguel
Entre as zonas, distritos ou bairros mais representativos na amostra, Duque de Caxias apresentou o maior preço médio, com R$ 61,00/m².
| Região/Bairro | Preço médio | Variação em 12 meses |
|---|---|---|
| Duque de Caxias | R$ 61,00/m² | +2,6% |
| Da Goiabeira | R$ 50,70/m² | +15,1% |
| Do Quilombo | R$ 50,50/m² | +14,3% |
| Cidade Alta | R$ 49,20/m² | +21,9% |
| Ribeirão do Lipa | R$ 48,90/m² | +13,7% |
| Jardim Aclimação | R$ 47,60/m² | -7,2% |
| Do Porto | R$ 45,60/m² | +12,6% |
| Área de Expansão Urbana | R$ 44,50/m² | -11,2% |
| Centro Norte | R$ 41,60/m² | +12,5% |
| Dos Araés | R$ 41,60/m² | +10,7% |
Importante: os dados são um recorte de regiões representativas do índice; não constituem uma tabela oficial de avaliação de cada imóvel ou de todos os bairros da cidade.
Cidade Alta registra maior alta anual entre as regiões listadas
Entre as regiões detalhadas, Cidade Alta teve a maior valorização em 12 meses, de 21,9%, com preço médio de R$ 49,20/m². Também se destacaram Da Goiabeira (+15,1%), Do Quilombo (+14,3%) e Ribeirão do Lipa (+13,7%).
Em sentido contrário, Área de Expansão Urbana (-11,2%) e Jardim Aclimação (-7,2%) apresentaram quedas em 12 meses. Variações por bairro exigem cautela, pois mudanças no perfil dos imóveis anunciados podem afetar as médias.
Quanto custa alugar um imóvel em Cuiabá pelo preço médio?
Usando apenas a média estatística de R$ 48,90/m², as estimativas de aluguel mensal seriam:
- 40 m²: aproximadamente R$ 1.956,00
- 50 m²: aproximadamente R$ 2.445,00
- 60 m²: aproximadamente R$ 2.934,00
- 80 m²: aproximadamente R$ 3.912,00
- 100 m²: aproximadamente R$ 4.890,00
Esses valores são simulações, não cotações de imóveis específicos. Bairro, tipologia, padrão construtivo, mobília, vagas, conservação e características do condomínio podem alterar bastante o aluguel pedido.
O que os dados significam para proprietários?
A queda de setembro é um lembrete de que o preço de anúncio deve acompanhar os concorrentes reais. Mesmo com alta de 7,48% em 12 meses, não é correto aplicar automaticamente esse percentual ao aluguel de qualquer imóvel.
Para reduzir o risco de vacância, vale avaliar imóveis comparáveis, custos de condomínio, conservação e qualidade da apresentação do anúncio. Um aluguel excessivamente alto pode gerar meses de imóvel vazio e reduzir a receita anual.
E para quem procura imóvel para alugar?
A queda mensal do índice não garante que todos os bairros ou tipologias tenham ficado mais baratos. Compare o custo total de moradia, incluindo condomínio, IPTU, garantia locatícia, seguro e deslocamento.
Em Cuiabá, incidência solar, ventilação, localização e estrutura do condomínio também influenciam o custo-benefício.
Perguntas frequentes sobre aluguel em Cuiabá
Qual é o preço médio do aluguel em Cuiabá?
R$ 48,90 por metro quadrado, segundo o FipeZAP de setembro de 2026.
O aluguel em Cuiabá caiu em setembro?
Sim. O índice de preços anunciados registrou queda de 0,19% no mês.
Quanto o aluguel valorizou em 2026?
O acumulado de janeiro a setembro ficou em +4,96%.
Quanto o aluguel subiu nos últimos 12 meses?
A valorização acumulada foi de +7,48%.
Qual região tem o metro quadrado mais caro?
Duque de Caxias, com R$ 61,00/m² entre as regiões representativas listadas.
Qual região mais valorizou em 12 meses?
Cidade Alta, com +21,9% entre as regiões listadas.
Cuiabá tem boa rentabilidade de aluguel?
O rental yield estimado foi de 8,18% ao ano, o segundo maior entre as capitais monitoradas; não é garantia de retorno líquido.
O FipeZAP mede os contratos de aluguel vigentes?
Não. O índice acompanha preços anunciados para novos aluguéis de apartamentos prontos, e não os reajustes contratuais dos contratos em vigor.
Conclusão: setembro teve queda, mas o acumulado segue positivo
O mercado de locação residencial de Cuiabá registrou recuo de 0,19% em setembro, depois da alta de 0,27% em agosto. Mesmo assim, os preços anunciados acumulam +4,96% em 2026 e +7,48% nos últimos 12 meses.
O preço médio foi de R$ 48,90/m². Para investidores, a capital manteve a segunda maior rentabilidade estimada entre as capitais acompanhadas, com 8,18% ao ano. A escolha de um imóvel, porém, depende de análise individual de preço de compra, localização, liquidez e custos.
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Fonte: Índice FipeZAP de Locação Residencial — Informe de Setembro de 2026. O índice acompanha anúncios de apartamentos prontos para novos aluguéis e não representa necessariamente os valores de contratos vigentes.
